Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого - нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков.
Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка недвижимости как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем недвижимости. Суд не может признать право собственности на недвижимость, так как договор не содержит обязательства продавца передать недвижимость покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным или незаключенным.
Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой недвижимости (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если недвижимость еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости у покупателя не возникает права собственности на недвижимость, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему недвижимость («двойные продажи»).
В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. А в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.
Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на недвижимость, само же строительство может длиться сколь угодно долго.
Если между сторонами заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, то суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и обязать застройщика предоставить документы на государственную регистрацию. Для этого необходимо два условия:
в предварительном договоре содержатся условия, обязательные для включения в договор долевого участия в строительстве (ч. 4 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
соответствие лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям закона, предъявляемым к застройщикам (ч. 1 ст. 2, ч. 1 - 2 ст. 3 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Приобретение недвижимости (в частности, квартиры) на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых - возможность оспаривания права на квартиру.
Поводом для такого спора могут быть:
конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.
Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их советуем Вам обратиться в нашу компанию. Наши специалисты окажут содействие в сборе справок и документов для сделки, в том числе срочном; подготовка обращений (заявлений, запросов) в государственные органы; представительство на переговорах и в государственных органах; проверка «чистоты» сделки; правовая экспертиза правоустанавливающих документов; подготовка юридических заключений; содействие в приеме (передаче) задатка; составление договоров (предварительных и основных) или соглашений и содействие в их регистрации; сопровождение денежных расчетов (в т.ч. присутствие в банке); контроль за государственной регистрацией сделки и устранение замечаний (в случае их возникновения); оспаривание отказов и защита интересов сторон через суд (при возникновении спора о праве).
В определенных случаях для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества требуется нотариальное согласие супруга на продажу, дарение или иное отчуждение недвижимости (или доли недвижимости) и/или согласие органов опеки и попечительства.
Нотариальное согласие супруга необходимо, если недвижимость (или доля недвижимости) приобреталась в период брака (п. 3 ст. 35 СК РФ) и является общей совместной собственностью супругов. При получении недвижимости во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга на ее продажу не требуется.
Если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние, то необходимо получение согласия органов опеки и попечительства (на практике получение такого согласия занимает 3-4 недели).
Договор купли-продажи недвижимости должен содержать данные, необходимые для однозначного установления недвижимого имущества, - адрес расположения недвижимости, очень важно указать кадастровый или условный номер недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическую площадь согласно документам и назначение, а также цену этого имущества (ст.ст. 554, 555 ГК РФ).
Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней) – п.1 ст.558 ГК РФ.
Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует.
Согласно положениям ГК РФ, обязательного нотариального удостоверения требуют:
уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме (ч. 1 ст. 389 ГК);
договор ренты (ст. 584 ГК);
Важно:
Согласно ст.35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;
отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
|
Юридическое сопровождение сделки |
от 5000 до 10000 рублей | |
